코로나19 확산 중심에 섰던 한 대형 교회에서 화염방사기, 가스통이 발견됐다. 법원의 명도집행에 반발하며 제작된 것. 해당 교회는 재개발조합이 교회를 상대로 제기한 부동산 명도소송에서 패소했으나 보상금 등 과 관련된 문제에서 이견을 보이며 교회 철거에 반대하고 있다. 조합 측에서 3차례 강제 집행을 시도했으나 신도들이 화염병을 던지는 등 강력하게 반발하며, 양측이 충돌하면서 실패했다.

 

수원 영통구, 광교 지역에서 부동산 명도소송, 임대차 소송 등 부동산 관련 소송을 집중 수임하고 있는 법률사무소 강인 이규호 수원부동산변호사는 “이처럼 양측의 이해관계가 충돌되어 부동산이 실소유자에게 이전되지 못할 때 진행할 수 있는 것이 명도소송”이라며 “명도소송을 진행한다고 강제 집행이 원활하게 이루어지는 것은 아니며 세입자와 충돌할 가능성도 크기 때문에 유의해야 할 것”이라고 강조한다.

 

그렇다면, 명도소송 및 집행을 원활하게 진행하기 위해 유의해야 할 점, 대응할 수 있는 법적 조치는 무엇일까. 법률사무소 강인 부동산변호사와 자세히 알아봤다.

 

Q. 명도 소송이란, 명도소송 효력은.

 

(이규호 수원민사변호사) 명도소송이란 부동산의 정당한 권리자가 자신의 부동산을 부당하게 점유하면서 그 반환을 거부하는 점유자를 상대로 제기할 수 있는 소송으로, 점유자로 하여금 부동산을 비우고 권리자에게 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송입니다. 대표적인 예로 부동산 매수인이 부동산 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산 인도를 거절하는 경우 명소소송을 제기할 수 있습니다.

 

명도소송은 부동산 매수인은 물론 매수인의 상속인 등 매수인의 일반 승계인도 제기할 수 있으며 명도소송 제기 기간은 제한이 없습니다. 명도소송은 주로 경매를 통해 부동산 소유주가 바뀐 경우, 임대차 계약이 종료된 후, 불법점유자가 부동산을 점유하고 있을 때 진행합니다.

 

만약 부동산 경매 낙찰을 받은 매수인이 매수인이 있음에도 부동산을 인도할 의무가 있는 자가 부동산을 인도하지 아니하고, 부동산 인도명령 신청기간(매수인이 매각대금을 납부한 후 6개월 이내)이 도과해버린 경우, 매수인은 명도소송을 제기할 수 있습니다. 이 때 명도소송은 인도명령 대상자 이외에도 해당 부동산을 점유하고 있는 자에게 제기할 수 있습니다.

 

명도소송 승소 판결이 난 후 집행문이 발효되면 강제 집행으로 부동산 점유자를 내보내고 부동산을 인도받을 수 있습니다.

 

Q. 명도소송 전 진행해야 할 ‘부동산 점유이전금지 가처분 신청’이란

 

(이규호 광교민사변호사) 명도소송을 진행하고자 하는 분들이 놓치면 안 되는 부분이 ‘부동산 점유이전금지 가처분 신청’입니다. 이는 세입자가 점유하고 있는 건물을 다른 사람에게 전대하는 방법 등으로 점유를 넘기는 것을 방지하는 것입니다.

 

즉 부동산 점유이전금지 가처분이란 부동산에 대한 인도·명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적·물적 현상을 명도소송 후 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 목적물인 부동산에 대한 소유권 이전, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 등 일체의 처분 행위를 금지하는 가처분입니다.

 

부동산 점유이전금지 가처분을 신청하기 위해서는 신청 요건을 충족해야 합니다. 임대차계약의 해지에 따른 건물명도 청구권, 경매 낙찰 허가 결정에 의한 건물명도 청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 물권이든 채권이든 상관없이 채무자에게 대항할 수 있는 피보전권리가 있는 자가 신청할 수 있습니다.

 

특히 목적물 본 집행까지 임차인 또는 점유자가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하지 않고 점유 명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있는 경우, 가처분 형태라도 점유이전을 금지해 놓지 않으면 채권자가 본안 재판에서 이기고도 판결에 따라 목적물을 명도 받지 못할 염려가 있을 경우에 신청할 수 있습니다.

 

부동산처분금지가처분은 원칙적으로 등기된 부동산에 한해 신청 가능하지만 미등기 부동산일 경우 해당 부동산이 채무자의 소유일 때 채무자명의로 즉시 등기할 수 있다는 것을 증명할 수 있는 서류를 제출하면 가처분 신청을 할 수 있습니다.

 

Q. 최근 개정된 임대차 3법이 명도소송에 미치는 영향은.

 

(이규호 수원부동산변호사) 최근 임대차 3법이 시행되며 부동산 시장에 큰 반향이 일었습니다. 임대차 3법원은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제를 핵심으로 한 개정안으로 지난 7월 말부터 본격 시행되었습니다.

 

개정법상 계약갱신청구권은 세입자에게 1회 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 추가로 2년 계약 연장 보장하여 총 4년(2+2)의 임대차기간을 보장받을 수 있다는 내용을 담고 있으며, 임대인은 해당 건물에 임대인(집주인), 임대인의 직계존속이나 직계비속이 실거주하는 경우 등에 한하여 계약 갱신 청구를 거부할 수 있습니다. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 한 내용입니다.

 

이러한 계약갱신청구권, 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다는 규정을 두어 혼란이 야기되고 있습니다. 임대차 법을 악용하여 계약갱신청구권을 담보로 집주인에게 과도한 이사 비용을 요구한다거나, 집주인 및 가족이 실거주를 하지 않는 경우 소송을 진행할 것이라는 임대인의 협박성 발언 등이 논란이 되기도 합니다. 이렇게 세입자는 부동산 개정법을 토대로 부동산을 점유하고, 임대인을 압박하기도 합니다.

 

이런 경우 명도소송을 진행할 수 있습니다. 하지만 문제는, 임대인이 이전에 계약 해지 통보를 했음에도 불구하고 소급 적용된 법률에 따라 임차인이 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 청구권을 정당하게 행사했다면 임대인이 명도소송을 진행한다고 해도 패소할 가능성이 크다는 점입니다.

 

이때는 소급 적용된 법률과 임대인이 계약 해지 요구 시점 등 여러 요소를 따져 본 후 손해를 보지 않도록 소송을 진행하거나 임차인과 협상하는 방법이 있습니다.

 

Q. 법률사무소 강인, 명도소송 진행에 도움을 주는 부분은.

 

(이규호 부동산변호사) 대부분 민사소송이 그렇듯 부동산 명도소송 역시 사실 관계 파악, 서류 준비, 법률 소송, 실제 집행까지 사실상 몇 년까지 이어질 수 있는 소송입니다. 주거, 상가, 등기, 미등기 등 건물 목적 및 형태에 따라 준비 서류와 과정도 달라질 수 있습니다. 또한 앞서 언급한 것처럼 명도소송 전 부동산 점유이전가처분신청 등 주요 절차가 이루어지지 않으면 본인이 소유한 부동산임에도 점유하기까지 오랜 시간이 소요될 수 있습니다.

 

이에 법률사무소 강인은 명도소송 진행 전 임차인-임대인의 주장을 종합하여 협상을 시도하고, 쟁점을 파악한 후 조정이 되지 않으면 신속하게 증거를 확보, 소송을 진행합니다. 부동산 명도소송은 임차인이 부동산을 처분하기 전, 가능한 한 신속하게 진행하는 것이 좋으며 관련 법률과 자료를 기반으로 논리적인 주장을 펼쳐야 합니다.

 

특히 명도소송 전 후 강제 집행을 하는 과정에서 물리적 충돌이 있거나, 임차인 업무, 사업을 방해하는 등 섣부른 행동을 할 수 있는데, 이런 행동으로 말미암아 불리한 처분을 받을 수 있고, 소송이 장기화 될 수 있습니다. 때문에 가능한 한 초기, 부동산 변호사를 찾아 상담 후 신중하게 절차를 진행하는 게 좋겠습니다.

 

법률사무소 강인은 부동산 명도소송, 임대차 소송 등 부동산과 관련한 주요 소송을 다수 수임해 온 바 있으며, 승소 사례를 보유하고 있습니다. 최신 법리와 판례 분석, 그 동안 상담, 승소 사례로 쌓은 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인이 하루 빨리 정당한 권익을 확보할 수 있도록 도움을 드릴 것입니다.

 

한편 조언을 준 법률사무소 강인 이규호 변호사는 부동산 열기가 식지 않는 수원 영통구, 광교 지역에서 부동산, 민사 사건을 집중 담당하고 있다. 대한변호사협회에서 인증한 형사법전문변호사이자 화성시의회 의정자문위원회 위원, 대한변호사협회 기획위원회 위원으로도 활동하고 있다.